マンションを購入すると、区分所有者となり、管理費や修繕積立金を支払う必要があります。 管理費は、共用部分の管理のために使われ、修繕積立金は、共用部分の修繕のために使われるものです。
つまり、共用部分の管理・修繕のために皆でお金を負担し合っているわけですが、誰か１人が管理費や修繕積立金を支払わず、それを放置するとどうなるでしょうか。
区分所有者間では不公平感が生まれるでしょう。
未払いが許されるなら私も支払わないでおこうと考える人が出てくるかもしれません。 すると、管理の為の費用が足らなくなり、必要な修繕も出来なくなることに繋がります。
行く末は、マンションの資産価値が低下します。
マンションは区分所有者の大切な資産です。
毎月の管理費・修繕積立金は少額であり、管理組合としても多少の未払いであれば放置してしまう傾向にありますが、それが区分所有者皆さんの資産価値を低下させる第一歩となることを十分理解しておかなければなりません。
マンション総合調査
によると、３ヶ月分以上の管理費等滞納者が発生しているマンションは、平成30年度で24.8％となっており、管理費滞納問題は、マンション管理において、避けては通れない問題といえます。
では、管理費の滞納を予防するために、どのような対策が考えられるでしょうか。
まず、管理費の支払い期日・支払い方法について、規約や細則に明確に定めましょう。そして、支払い方法については、口座引き落としにしておくと安心です。
次に、抑止的な観点から、管理費を滞納した者への罰則を検討します。
具体的には、管理費を滞納した場合の遅延損害金の定めを置くことが考えられます。管理費の遅延損害金については
利息制限法
による利息の制限は及びませんので、利息制限法の利率を超える遅延損害金の定めを置くことも可能です。
また、滞納管理費の回収を弁護士に依頼した場合の弁護士費用を違約罰として滞納者に負担させる定めを置くことも有効でしょう。
その他、上記管理費に関する定めや管理費滞納時の対応マニュアルの存在を各
区分所有者
に周知し、管理費の滞納があった場合は見過ごさないという姿勢を区分所有者に見せることが大切です。もし対応マニュアルが未作成ならば、速やかに作成すべきでしょう。
また、管理費への理解を深めてもらうことも予防策となります。
とはいえ、これらの対策を専門家の助けなしに管理組合だけで実行するのは大変です。
弁護士法人サリュでは、弁護士・マンション管理士が複数名所属し、管理組合のアドバイザー事業を展開しておりますので、管理費滞納の予防策についてもお気軽にお問い合わせください。もちろん、初回相談は無料です。
管理費滞納をしっかり予防していても、やはり一定数の滞納は避けられません。
では、残念ながら滞納されてしまっている管理費は、どのように回収していくのでしょうか。
まずは直接訪問したり書面を送付したりして、滞納されている管理費を請求します。
うっかり忘れて滞納していた場合には管理組合の名前で通知を送るだけで払ってくれる場合もありますし、管理組合の名前では払ってくれなくても、弁護士の名前で法的措置の可能性を匂わせれば払ってくれる場合もあります。
どれだけ請求しても払ってくれない場合、裁判所を利用した手続に移行します。裁判の手続きには、通常訴訟のほかに、少額訴訟 、支払督促
、民事調停 があり、それぞれ期間や費用、手続の進め方に違いがあります。
民事調停は当事者間での話し合いで、対立が緩やかではありますが、当事者双方の合意がなければ解決できません。
少額訴訟は通常訴訟より早く安く手続きを済ませることができますが、一定の条件をクリアしなければ利用することができません。
請求に応じない滞納者であっても、裁判所の判断が示されると、観念して払ってくれる場合があります。
これらの手続きにかかわらずまだ支払わない場合、強制的な取り立てをするほかありません。強制的な回収には、判決などに基づく強制執行や、区分所有法５９条に基づく競売などがあり、これらもそれぞれ違いがあります。
判決などに基づく強制執行は、滞納者の所有する不動産、動産、債権といった財産に対して執行することができます。ただし、執行の対象財産の状況によっては、執行できない可能性もありますので注意が必要です。
区分所有法５９条に基づく競売は、他の手段によっては共同生活の維持が困難な場合に競売を求める裁判をしたうえ、競売の申立てをするものです。また、競売後、新しい所有者から滞納管理費を回収することもできます。
このように、滞納管理費を回収するためには、任意の支払を促す裁判外の交渉、判決などの裁判所の判断を求める手続き、強制的な回収の3段階に分けて考えることが必要であり、それぞれの段階で最適な手段は、個々の事案で変わるものです。
弁護士法人サリュは、債権回収の知識の豊富な弁護士が、最適な手段で滞納管理費の回収をいたします。
大阪弁護士会 所属
弁護士法人サリュ 創業者
第一東京弁護士会 所属
同志社大学法科大学院講師
マンション管理士
弁護士法人サリュ 代表.
埼玉弁護士会 所属
大宮事務所所長
マンション管理士
福岡県弁護士会 所属
福岡事務所所長
マンション管理士
静岡県弁護士会 所属
静岡事務所所長
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神戸事務所所長
大阪弁護士会 所属
司法書士
＜Ａ＞
管理費は、５年の消滅時効にかかりますので、支払い時期から５年を超える管理費については滞納者から時効を援用されると、回収はできません。もっとも、滞納者が支払い時期を経過してから、「支払いをしますので、すこし待ってください。」等の支払猶予の意思表示を示していたような場合（時効中断事由といいます。）は、時効が中断し、支払猶予の意思表示を示した時点から５年の時効期間が改めて進行していきます。したがって、支払猶予の意思表示等があったかどうかは確認すべきでしょう。なお、時効中断事由は請求する側（今回の場合は管理組合）に立証責任がありますので、滞納者から支払猶予の意思表示を文書等でもらい権利の保全に努めておくことも重要な視点となります。
＜Ａ＞
管理組合員全員（被告たる滞納者以外の区分所有者全て）が原告となることは可能ですが、多数の管理組合員が訴訟の当事者となることは現実的ではありません。
そこで、考えられる手段としては、まず、総会の決議において指定された区分所有者（実際には理事長が多いでしょう。）が原告となることが考えられます。
また、標準管理規約（６０条４項）では、理事長が滞納管理費等の請求について理事会決議に基づいて管理組合を代表して訴訟をすることができる旨の規定がありますので、規約にこのような条項があれば、総会決議を経ずとも理事会決議に基づいて理事長が原告となり訴訟提起することが可能です。
いずれにしても、規約を確認したうえで誰を原告にするのかを決めていく必要があるでしょう。
Ａ：可能です。訴訟提起は、個々の滞納者に対して個別にするものですが、訴訟提起する原告（理事長等）は同一である以上、管轄裁判所も同じ裁判所となるのが通常ですので、同じ裁判所でかつ同一の裁判期日で審理することが可能となります。
したがって、同じ裁判所で滞納者全員を被告として訴えることは可能です。なお、滞納管理者が賃貸に出すなどして現に当該マンションに居住していない場合も、訴訟提起する原告（理事長等）は同一であるため、このような場合も、同じ裁判所で滞納者全員を被告として訴えることが可能です。
Ａ：管理会社には基本的に訴訟代行権はありません。訴訟を代行することができるのは原則として弁護士のみですので（民事訴訟法５４条 なお、請求額が１４０万円以下であれば一部の司法書士も訴訟代行が可能です。）、本事例の場合は、弁護士に依頼することをお勧めします。
Ａ：管理費の滞納は、区分所有者が管理組合に対して負う義務であり、この義務の不履行（債務不履行といいます。）に基づく損害賠償請求訴訟においては弁護士費用の請求は認められないのが一般的です。
もっとも、標準管理規約６０条２項は、その管理費滞納金について「違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。」と規定していますので、これと同様の条項が規約にあれば、弁護士費用も滞納している区分所有者に請求できるでしょう。
Ａ：滞納管理費の回収をマンション管理士に依頼することは、弁護士法７２条（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）違反となるおそれがありますので、マンション管理士に滞納管理費の回収を依頼することはお勧めできません。弁護士に依頼することをお勧めします。
Ａ：区分所有法上（８条）、管理費等の支払いがなされないまま区分所有権が譲渡された場合、債権者（管理組合）は、債務者である区分所有者の特定承継人（権利を譲り受けた者）に対しても、その債権を行使することができると明記されています。
したがって、管理組合は、滞納管理費を滞納者であるA氏及びA氏から区分所有権を譲り受けたB氏の両名に対して請求できます。もちろん、A氏かB氏のいずれか一方のみに請求することも可能です。
Ａ：訴訟すること自体が、滞納を許さないという強い態度を示すことになりますので、これに押されて管理費滞納者が支払いをしてくれる場合は十分に考えられます。したがって、そのような効果を得られそうであれば訴訟する意味は十分にあるでしょう。
一方、訴訟をして判決を得ても、なお滞納者が支払ってこない場合は当該滞納者の有する財産に対して強制執行をすることを検討しなければなりません。この場合、不動産であるマンションを差し押さえて競売にかけることが考えられますが（不動産以外の財産、例えば給与や預貯金等を差し押さえることも可能ですが、多くの場合は期待できません。）、本事例では金融機関の抵当権が設定されており、競売代金は当該金融機関から優先的に弁済されてしまう結果、管理組合は競売代金の配当を得ることができません。また、このような場合に、不動産競売を裁判所に申し立てても、裁判所がこの申立を却下して取り消す可能性が高いので、いずれにしても、不動産競売によっては、滞納管理費を回収することはできないでしょう。
ただし、このような場合でも、管理費滞納金という債権を時効中断させる効果はあります。判決によって確定した権利の時効は、判決確定時から新たにその進行が始まるとされ、その時効期間は一律１０年となりますので、この間の滞納者の資力回復状況等を確認するなど、時機をみて再度、請求・執行していくことは可能です。